https://youtu.be/IscNPhpaZMc?si=GKbDSACCRYpHh1Up
开场白
感谢您参加由 Centurion 资产管理公司总裁兼首席执行官 Greg Romundt 主持的 Centurion 公寓房地产投资信托顾问 Zoom 网络研讨会。我是投资销售总监 Brian Fraser，将担任本次网络研讨会的主持人。
感谢您参加由 Centurion 资产管理公司总裁兼首席执行官 Greg Romundt 主持的 Centurion 公寓房地产投资信托顾问 Zoom 网络研讨会。我是投资销售总监 Brian Fraser，将担任本次网络研讨会的主持人。
Centurion Apartment REIT 是加拿大最大的私人公寓房地产投资信托，资产管理规模为 71 亿美元。自 2009 年成立以来，该基金 A 类单位的年化回报率为 12.89%（大致相当于 F 类和 I 类单位的 13.92%），拥有并经营 155 栋公寓楼、学生宿舍和 46 个城市的一些医疗机构，包括 21,862 个出租单元。
格雷格，今天和保罗一起参加一个会议，我很高兴有这个机会与你们讨论过去几个月在 Centurion 发生的所有事情。
问：让我们从分配开始。Centurion 刚刚宣布每单位的分配增加 0.12 美元，这意味着 A 类单位的年度现金收益率提高至 4.14%，F 类单位的年度现金收益率略高于 5%。您愿意分享一下这一增长背后的理由吗？
我们上次增加分配是在 2022 年 1 月，大约是两年前。我们一直在审视分配，但正式的情况是每年一次。我们确实相信，投资公寓的核心好处是其对冲通货膨胀的能力，我们的结果无疑证明了这一点。因此，考虑到通货膨胀的增加、投资组合的表现和我们的前瞻性预期，增加分配以保持同步是有意义的。
问：好消息格雷格。现在，2023 年第三季度 REIT 再次表现强劲。您想强调本季度的哪些指标和进展？
同店租金上涨 7.69%，其中稳定公寓的新居民上涨 11.7%，学生公寓上涨 5.5%。由于我们推向市场的学生宿舍数量较多，这些学生宿舍的周转速度很快。
总营业收入大幅增长 21.4%。 总 NOI 增长了 20.8%，这是我们增长最快的速度之一，同店 NOI 基础增长了 10.74%。 同店 NOI 利润率从 63.24% 上升 1.79% 至 65.03%。
我们目前正在考虑明年预算中将 NOI 增长大约两位数，达到 16%，这将是我们见过的最快的同店 NOI 增长。
根据 Rentals 的数据，截至 10 月份，全国租金同比上涨 9.9%。这是异常强劲的租金增长，并继续反映出可用出租住房的短缺。我们预计这种短缺将持续很长时间。
物业入住率目前稳定在98.93%。我们认为，即使不略低于零，这一数字实际上也为零，因为通常存在居民流动率和场外出租单位。可用的可销售单位，入住率为100%。我们将稳定的房地产比例从 YE22 的76.5%增加到今天的81.8%。当我们购买新房产时，它们会进入我们的不稳定账簿，直到我们“百夫长化”它们并使它们趋于稳定。
我们本季度将1600个单位转入稳定类别，今年迄今已将2200个单位转入稳定类别。目前市场租金差距为3,490万美元，代表着约8.5亿美元的价值创造机会。请记住，在上个季度，仅从市场租金差距中提取的NOI增长就被租金上涨所抵消，但我们本月缩小了市场租金差距，在没有耗尽我们差距的情况下创造了1.5亿美元的价值，两者总计近10亿美元。
平均债务期限为6.3年，利率为3.16%。我们继续关注长期曲线，这就是为什么我们的账簿中固定利率的比例很高，也是我们的债务成本非常稳定的原因。
贷款组合表现良好，平均利率为12.9%，目前预计不会出现损失。我们默认有2个，但希望能够解决这些问题。
杠杆率仍保持在46%左右，与2022年的水平相似。
问：正如第三季度业绩所反映的，利润率仍然强劲，我认为顾问和投资者会很好奇 Centurion 如何能够在这种通胀环境下如此有效地管理成本。
嗯，我们不能幸免于成本增加。财产税、保险费、工资、公用事业和维护成本都随着通货膨胀而上涨。然而，租金的上涨速度快于成本的上涨速度，这就是利润率增加的原因。同样重要的是要了解通货膨胀通常对公寓有利，因为即使租金仅以成本的速度上涨，NOI也会以相同的速度上涨，即使我们没有发现效率。更重要的是，您需要了解公寓与通货膨胀呈正相关，因为我们使用审慎的杠杆。一个简单的例子是，如果一处房产的NOI为5美元，价值为100美元，我们使用50%的杠杆。如果通货膨胀是5%，房产上涨5%，但我们只用50美元的股本来实现增长，我们的表现就以2比1的比例跑赢了通货膨胀。多年来我一直说，我认为公寓是对冲通胀的良好工具，我相信我们的结果证实了这一点。
问：上个月，我们再次将投资组合上限利率上调了约5个基点，但资产净值却上涨了0.78%。您能否评论一下为何资本化率再次上调？REIT强劲运营导致REIT上涨的抵消因素是什么？
同样，我们没有看到大量交易，因为就像单户住宅市场一样，成交量下降了近65%。买家和卖家（除非他们出于某种原因绝望）只是坐以待毙他们的手。由于租金上涨得如此之快，卖家觉得没有必要出售，而想要折扣的买家却得不到折扣。因此，市场上偶尔会出现僵局。我们继续保守地评估投资组合。与此同时，正如我们之前提到的，NOI继续快速上升，因此我们通常会通过收入增加带来的价值增加来抵消这些资本化率变动。这是我大约两年前在白皮书中提到的内容，当时我谈到资本化率、通货膨胀和利率就像我说的那样。
问：您最近一直在使用“弹簧加载”一词来描述REIT 2024年的前景。您的意思是什么？当前投资组合租金与市场租金的差距将在哪里？
嗯，我已经说过，加拿大央行所采用的加息幅度对于加拿大和加拿大人来说是不可持续的。他们会下来的。因为这些利率已经上升，而且我们已经保守地提高了上限利率，当这些利率下降时，我预计我们在账簿中保守的所有上限利率上调都将消失，并且随着持续强劲的增长租金上涨的压力加上我们已经存在的市场租金差距可能会将上限利率推至新低。我不知道会在什么时间范围内发生，但我认为它可能会像春天一样释放。我感觉对行业和Centurion的前景持乐观态度。
问：有些人认为较小的投资组合可能更能抓住多住宅领域的机会。您能否概述一下 Centurion 的规模在该领域带来最佳利润和管理风险的优势？
首先，我要说的是，这个建议从表面上看是可笑的。任何提出这种说法的人都应该感到非常尴尬，因为这个论点很容易被驳倒。极端地说，这表明投资者应该只投资于单一财产有限合伙人，而这些历史是非常糟糕的。费用高，运营商差，流动性低，报告差，没有多元化，风险较高。
下一步是专注于单一地区的单一城市房地产投资信托基金。他们也提出了这个论点，一旦碰撞击中该区域，他们就完蛋了。将所有鸡蛋放在一个篮子或一个小篮子中是一种冒险的策略。寻找挡风玻璃的错误。
较小的公司风险更大，内部知识和人才较少，而且由于规模较小，因此更难以支付固定成本。因此，中断可能是致命的。对于小公司来说，融资成本更高，经纪费更高，无论融资 500 万美元还是 5 亿美元，预告片和发行备忘录成本都是相同的。风险增加意味着投资者希望获得更多报酬，或者至少他们应该获得更多报酬。这意味着你的股本成本更高，你的债务成本也会更高，因为你没有记录，无法获得最便宜的融资，低杠杆，高弹性。
这种资本成本对您可以追求的机会类型有重大影响。如果您的资金成本很高，您只能进行风险很大的投资来希望弥补这些成本。风险是非线性的，这意味着当您提高回报目标时，风险往往会上升得更快。如果您被迫只进行风险最高的投资并且无法持有 A 类资产，那么您将面临失败。拥有平衡的投资组合至关重要。
我已经说过大约十年了，如果我今天必须从头开始，我将无法创建 Centurion。简而言之，20 年前我创办这家公司时，它的竞争力极低，也不够成熟。主要是夫妻投资者。您可以以 9% 的上限利率承保房产，并享受您可以预先确定的所有优势，无论是租金上涨还是装修，或者他们出租的公寓不足，或者您可以进行改造以节省能源或公用设施，您不必向卖方退款，因此利润丰厚。至少有一段时间以来情况并非如此。
十年过去了。作为卖家，我们面对规模庞大、资本充足且经验丰富的竞争对手作为买家。卖家方面更加成熟，并由经验丰富的经纪人代表。因此，我们类别中的每个人都可以确定进行翻修后将获得多少租金，将花费多少费用，以及在物业层面可能实现的成本节省，但也要考虑到规模经济。此外，我们和竞争对手都拥有能够执行业务计划的团队，以从卖家那里获得与现在必须支付的价格相匹配的价值优势。因此，时代已经发生了变化，所以在谈到Centurion的优势时，我将带您回顾我总结的20个要点。 我们拥有庞大的尽职调查团队和运营团队，专门致力于寻找和提高效率。以下是一些例子：
我们拥有经过专业培训的销售代理的呼叫中心。我们已经这样做了将近15年，是为数不多的机构之一。大多数运营商都依赖建筑管理员来处理这个问题，但如果他们忙于自己的工作，可能无法接听电话，因为他们一直在大楼里工作。我们的员工不仅懂得如何销售，还接受监控、评分和相互比较，并接受培训以提升自己。我们是严谨的数据收集者，我们的系统实时收集数据并反馈给定价团队，用于调整租金上调或下调，或者找出人们选择不租的原因，并进行跟进直到达成销售。这是实时的可操作情报。
我们有一个租赁团队，负责跟踪租赁进度并管理我们规模庞大的现场代理，他们与呼叫中心和定价经理一起制定价格。
我们有一个定价团队，负责诊断和定价。他们根据单位类型、楼层和景观等供求关系来最大程度地提高溢价，并尽量降低损失，以确保在需要降价出租单位时损失最小。我们依据呼叫中心和租赁团队的数据设定定价。如果您对其效力表示怀疑，请查看我们的成果。仅仅在今年，同店 NOI 较去年同比增长了10.74%。这就是执行力。
我们有一个营销团队，与租赁和运营团队合作，确保我们及时获得营销材料，以便我们可以出租房产。
我们有一个能源管理团队，负责管理所有物业的能源和公用事业使用情况。他们留意泄漏或高耗能情况，以便我们进行调查和维修。每年一个漏水的水龙头可能会浪费2万升水。漏水的厕所平均每年会产生约28,000升的废物。我们大约有30,000个厕所。如果没有人关注这个问题，每年可能就会浪费约8.4亿升水。
我们有一个技术和创新团队，负责研究和评估新技术以节省水电费用。在我们的规模下，我们有能力进行实验，并拥有大量可比较的数据集来评估新的节水或节能技术。如果它们有效，我们就会推出并采用。我们的能源管理团队始终保持领先地位，确保项目的承诺节省得以实现和维持。如果技术无效，我们也可以因为规模的优势将其废弃并寻找其他替代方案。规模使我们能够进行多次实验，保留最佳的想法并放弃其他的。
我们有一个专业的合同管理团队，他们负责投标我们的合同，以确保我们获得优质的服务和合理的价格。凭借我们的规模，我们得到了这些。
我们拥有项目管理团队，负责投标大型资本密集型项目，确保我们不会超支。他们具备丰富的经验，可以监控屋顶更换、建筑外围结构维修等大型项目，也可以监控套房周转等频繁的小工程。如果您不注意这些小工程，很快就会被利用。如果不能及时更换单位，更不用说空置损失了。
在我们的规模领域，我们可以利用本地员工之间的互相培训和支持，涵盖多种资产。当有员工离职时，其影响远小于只有单个资产或投资组合的情况。我们拥有高技能的人力资源团队，帮助我们吸引、培训和留住最优秀的人才。
我们让员工积极参与，推动业务向前发展。我们每周都对所有员工进行调查，以获取关于员工感受和关注点的数据，从而能够及时解决问题。我们每季度对每位员工的敬业度和绩效进行评估，以指导、提升或在最坏的情况下解雇员工。经理和我可以一目了然地看到整个公司的敬业度和绩效矩阵，以奖励出色表现的人员，并指导表现不佳的人员。这创造了一种高度参与且富有成效的文化，使我们成为首选雇主，也为我们赢得了多项奖项。
我们有一个商业智能团队，负责从我们使用的所有系统中收集数据、进行分析，并将其发布给管理团队，以便每个人都能承担责任。这种透明度是一个强大的工具，我们可以利用它为其他团队成员提供洞察。
我们有一个融资团队，专注于为我们提供最佳利率和可靠的抵押贷款条款。您可以查看我们的平均债务成本和期限，了解我们的成功。
我们的规模意味着我们拥有一个出色的财务团队，可以提供投资者和内部报告。我们相信我们的报告是业内最优秀的，监管机构过去曾将我们的发行备忘录和报告作为基准。
我们的规模意味着我们在每个领域都有多个人员，这意味着如果有人离职，我们不会陷入困境。这是我们的重要风险管理策略之一。
我们的规模意味着我们可以抓住国内的每一个良机，并让团队对其进行筛选和挑选，以充分尽职尽责并最终实现。我们在这个行业有良好的声誉，这为我们带来了机会。
此外，由于对新公寓的需求，这些交易规模巨大。我们可以购买价值2.5亿美元的公寓楼或综合体，占我们投资组合的约3%。因此，这种规模易于消化并增加我们的多样性。而小型基金要么必须冒险进行此类投资，但我们已经看到一些小型基金因此而失败；要么他们必须退缩并完全错过机会。而我们可以在具有规模经济的领域购买价值5000万美元的基金，因为我们是一个小型基金，而且我们可以获得比小型基金更高的效率。因此，我们比任何小型基金都有更大的机会。
我们的规模使我们对银行作为首选交易对手具有高度吸引力。这意味着我们可以获得最优惠的利率和条款，并且可以直接与贷款机构的高级人员接触。在困难时期，大银行会将他们最好的客户放在首位。B级和C级借款人不需要申请。
我们的规模意味着我们可以获得更多的投资者资本。因此，我们有足够的资金来实施我们的计划。我们可以吸引大型、复杂的机构，并吸收他们希望配置的资本，而无需让他们持有过多的股份。
我们的投资组合包括200多项投资，为我们提供了出色的地域和业务部门多样性。回报很重要，但风险同样重要甚至更重要。任何小型基金都无法做到这一点。
我们的规模意味着我们可以收取业内最低的费用。我们刚刚更新了资产管理协议，并且我们的费用结构是加拿大任何规模、任何类别基金中最低且最一致的。我们的费用低于Blackstone REIT，而Blackstone REIT的规模是我们的20倍。在我们规模较小时，我们无法提供这样的条款，因为我们无法承担所需的基础设施。
我们的规模赋予了我们这些优势，使我们能够执行并从我们的投资组合中提取价值，管理风险并使我们的费用低于竞争对手。
因此，在我们继续追求这些目标的同时，让我们通过研究市场上最近的一些例子来继续超越竞争对手。
新冠病毒。谁必须保持开放？大公司。谁被迫关闭？小的。这允许大公司不断壮大，迫使许多小公司破产。新冠疫情给了我们一扇窗成长，而我们确实做到了，戏剧性地成长。我们的许多较小的竞争对手做不到。
还有人记得全球金融危机吗？谁获得了救助？大雇主喜欢汽车公司等。不是小公司。它们被晾干。全球金融危机以及谁得到了钱，谁没有，完全改变了我对好处的看法，如果它们曾经存在的话小的。
省和联邦政府刚刚拨款数十亿美元建设电池工厂。这些收件人中是否有一家是中小型公司？
Al - 风靡一时，每个人都在谈论什么。是的，这里有很多初创公司，但他们所有这些都得到了融资或购买，或者将被更大的人和/或私募股权公司购买。风险是巨大的，因为在短期内扩展所需的资本非常大，而且只有人脉广泛、资本雄厚的团队甚至可以获得筹码。一旦这些护城河建立起来，新进入者进入并竞争将非常困难。想想谷歌的搜索。亚马逊与零售。Facebook与社交网络。苹果拥有个人技术。微软有软件。特斯拉拥有电动汽车和电池。Nvidia的芯片。所有人都可以获得资本、人脉、政治影响力和执行力的人力资本。他们有无懈可击的护城河。
几乎占今年SP500全部回报的美国7只股票约占该指数总市值的30%。这些公司拥有最好的增长，可以抓住最好的机会，可以建立可持续的护城河公司不能。希望成为一家与这些市场领导者竞争的小公司......祝你好运给你。
今年大银行与小银行的对比。今年春天，我们有一些中小型区域银行倒闭，就像归零一样。留下来的地区性银行仍然面临着巨大的压力，损失惨重。越来越多的存款并被集中在一起只是因为各种联邦救助计划并猜猜结果是谁获胜。摩根大通、瑞银等。最大和最好的大写。他们不仅可以以低廉的价格购买规模较小、实力较弱的同行，他们这样做不仅得到了甜心的激励，同时还吸收了存款他们正在逃离规模较小的银行。
再说一遍，建议一家规模小、成本高、多元化程度低的运营商在各个层面都是可笑的。缺乏实现回报最大化和降低成本所需的高水平执行团队在这种环境下的风险最能发现我们行业的机会。
问：谢谢格雷格，非常有见地的回答。底线、规模和规模确实很重要。类似地，一些人认为，只要专注于某些城市、地区或业务领域，他们就能取得优异的业绩。您对此有何看法？
我们开始在安大略省建立我们的投资组合，那里是我们最初的基地，那里的市场是加拿大最稳定的，而且市场规模很大，充满机会，交易量大部分集中在那里。当我们在总部区域达到规模后，我们开始在全国范围内扩张和多元化，每次都是为了在我们所到之处建立规模经济。事实上，如果您想成为该国许多地区的投资者，您就需要多元化，而多元化确实很重要，因为推动安大略省发展的因素并不一定推动阿尔伯塔省、萨斯喀彻温省和马尼托巴省......我们的所有市场喜欢并投资，但它们与商品密切相关。此外，我们的总理似乎以摧毁西部省份为己任，这对我来说凸显了多样化的必要性。不要误会我的意思，我喜欢艾伯塔省，并且看好能源和大宗商品，但我们有一段时间没有在那里购买的原因主要是政治阻力。
不久前，Boardwalk REIT 还曾是北美最受做空的股票，因为它是石油的替代品。Boardwalk过去和现在都是一家优秀的公司，运营良好，但他们无法控制油价或投资者的看法。但我认为这说明了为什么你需要在全国范围内高度多元化，而不仅仅是在一个城市（我们已经看到一些房地产投资信托基金试图这样做......直到他们缺乏多元化，并从那里他们'可能永远不会恢复）或区域投资组合，其中所有投资由于类似的驱动因素而高度相关。在今天的环境中，如果拥有高度集中的、区域性的或非多元化的投资组合，我会感到非常不舒服。
我的投资理念有很多方面，但对我来说，支柱之一无疑是这样的观点：对于一家企业来说，要想长期持久，它必须能够在市场低迷时期生存下来，这意味着成为在市场低迷时期幸存下来的企业之一。市场动荡，无论是来自新冠疫情、利率变化、高度本地化的事件（如火灾或内乱），还是市或省和联邦法规的变化。当尘埃落定后，你希望成为拥有资本进行部署的人。一年来我一直在传达信息，我在这个周期中看到了机会，就像新冠疫情时期一样，到时候我们就会做好准备是对的。
对我来说，这意味着保持低杠杆率，拥有长期固定利率债务负债，并且保持健康多元化不仅体现在资产上，还体现在地区和战略上。我们很幸运能拥有不同的房地产投资信托基金中的策略，以便我们可以在整个周期的任何时间专注于最佳风险/回报。如果说意味着买新的，然后我们买新的。如果这意味着购买增值产品，我们就会这样做。如果这意味着停车抵押贷款或新建建筑，我们都会这样做。我们可以选择去任何有规模的地方，而且我们正在我们目前想去的任何地方，并拥有不同的业务部门，但不一定一致行动（多元化的定义）给了我们一个机会集，我认为我们的任何一个都没有公共或私人的竞争对手可以在降低风险的同时进行匹配。坦白说，我认为投资者如果希望在加拿大西部有业务，最好与Centurion一起以多元化的方式进行投资。BC省占投资组合的18%，阿尔伯塔省占9%，曼尼托巴省占3.6%，萨斯喀彻温省占1.4%，这意味着我们草原省份占14.3%，加拿大西部占32%左右，与1/3的比例相当平衡，安大略省占1/3，魁北克省占1/3。
问：一个关键要点是多元化是Centurion的标志，我们为投资者提供了积极的投资体验，同时将风险降至最低，这就是多元化如此重要的原因。
稍微扩大一下我们的关注范围，各级政府最近宣布了一系列措施来解决加拿大当前的住房危机。问题解决了？
虽然我很高兴各国政府开始朝着正确的方向采取行动，但仍有一些重大问题尚未解决，这些问题将在未来几年（可能是十年或更长时间）继续使市场供应受到严重限制。
政府在将移民控制在住房、医疗保健和其他行业可以合理支持的范围内时没有表现出任何纪律。三级政府之间的沟通不顺畅，但他们需要沟通，以消除阻碍住房建设的繁文缛节。
各级政府都破产了。他们没有足够的财政空间来为这项建设提供接近所需规模的资金。我在最近的财政更新中注意到，美联储确实宣布了2025年（有趣的是选举年。我确信这只是巧合）的新资金。但如果这笔资金按计划在2025年到位，并且需要3年时间来建造一些东西，这意味着这些住房单元将在5年后建成……最多……而且数量很少。
住房短缺的规模如此之大，而政府又如此破产，我对一些有关养老基金的提议特别感兴趣。美联储可能会试图向养老基金施压，要求其在加拿大分配更多资金，并讨论了限制外国投资30%，这是旧规则。因此，虽然没有明确说明，但美联储是否会密切关注，迫使养老金为当前私营部门和政府无法提供的资金提供资金？我不太确定，但对我来说就是这个味道。我真的很讨厌我们的养老金被政治操纵的想法，但我可以看到它们是为加拿大所需的资本投资提供资金的一个诱人的目标。
问：最后是全球宏观。我知道，当我说他们欣赏您在评论全球宏观事件时的远见和直率时，我代表了很多顾问，特别是您多年来一直如此具有预测性。利率；似乎有两个阵营：“利率越高，时间越长”阵营和那些认为利率必须下降的阵营。您愿意发表评论吗？
自从加拿大央行加息行动开始以来我就说过高利率。由于大量消费者债务，特别是抵押贷款债务，以及各级政府的债务和赤字很高，这种经济模式是不可持续的。就在上周，联邦政府进行财政更新时，他们承认有必要解决即将到来的抵押贷款续签问题。不可能维持这些比率。很快就会有什么事情发生……然后利率就会迅速下降……或者他们会炸毁整个国家，并带走各地的房主和雇员。这就是为什么这种情况不会发生，而且我对利率或经济的走向并不抱有世界末日的态度。
因此，即使我们脱节的联邦政府知道他们遇到了麻烦，而我们疏忽大意的加拿大银行也知道这一点。他们只是祈祷通胀首先下降，这样他们就有借口这样做。削减的时间越长，削减的深度就越深，但至于时间，我们只能等待。
问：最后您还有什么想法想分享吗？
迄今为止，对于 Centurion 来说，今年是非常好的一年。虽然我们今年没有产生两位数的回报，但在过去的三年里，我们非常顺利地度过了新冠疫情、通胀飙升以及随之而来的利率飙升。公寓的顺风和基本面一如既往地强劲，我们认为我们在 2024 年及以后确实处于有利位置。我预计第三季度报告将在一周左右发布到网站上，我相信您会发现它很有趣，其中也将包含所有这些亮点以及更多内容。
结束语 Greg，非常感谢这次网络研讨会。顾问有机会直接听取您的意见总是很棒的。因此，我们谨代表 Greg 和整个 Centurion 销售团队感谢您的时间和持续的支持。如果您有任何后续问题，请随时联系您的批发团队。
Commentaires