楼花转手是否该收HST
楼花转让是否需收HST，关键是作为买家是不是被CRA认定为deemed builder。
通常买楼花有三种目的：自住，出租，转手。无论自住或出租，都是要等买家拿到ownership之后；而楼花转手是指没等房子建好，在交接之前就将合同出售，这叫 “assignment” 。转手方是 assignor，接手方是 assignee。楼花转手后，新买家来跟建筑商做最后的交接。楼花转手不是卖房，而是卖合同。
CRA的第一个任务是判断assignor是否符合GST/HST概念下的deemed builder。这里说的 builder并不一定指建造房子的人，税务上一个转手楼花的卖家可以被”视同为builder”。CRA主要考量2个因素：购房目的 + 转手原因。一旦assignor符合 deemed builder的定义, 转手楼花则必须收HST，反之则不收。
很难构成自住目的的例子：
几人合资买，
大家庭买小单元
非因家庭情况变化，工作变动而转售楼花
楼花转让，已付定金需计算HST；而利润部分也要计算，由买家支付，并且可以在地产经纪费、律师费、转手费等费用中的HST抵消。
HST rebate 该谁申请？
对assignor来说，不涉及HST rebate，因为 assignor还未曾拿到房子的ownership; Assignee 才是最终面对建筑商交接(final closing)的买家，符合条件的可以申请相关的HST rebate （自住和出租都可以有HST rebate）。
新买家给卖家利润部分HST，支付建筑商合同部分HST，自己申请 HST New Housing rebate 能够拿回约$30,300 退税。
如果从非居民手里买楼花，接手楼花的买家一定要监督非居民卖家申请certificate of compliance (清税证明)。否则，如果卖家不交税, CRA可以向买家追缴非居民卖家所欠的税款。
如果楼花转（或直接更名）给自己家人，必须做正规 assignment 或者 amendment 文件， 而不是仅仅在final closing时律师直接做 direction of title – 这样做很容易导致双方谁都拿不到 HST rebate。CRA很喜欢用” 签原始合同的和最后上title的不是一个人” 为理由将HST rebate申请拒掉。
Comments