在加拿大居住或者进行房产投资，买独立屋还是买公寓，是很多人纠结的问题。两种房产类型各有特点和利弊，适合不同的人群生活需求或者各自的投资计划。加拿大的高层公寓与国内的高层住宅商品房有较多的差异，无论自住或投资，需要好好思量一下。
与亚洲和欧洲人口众多的大城市高密度的居住模式不同，北美城市乡镇人口密度较低，处处散布着低层的独立和半独立屋，大部分家庭以低层住宅居住为主。加拿大地广人稀，即使在加拿大最大的城市多伦多，公寓楼的发展其实只是近几十年的事。近年来由于土地价格飞升及城市扩张受限，公寓市场有了飞速的发展。根据多伦多2016年的统计，在214.6万个住宅中，独立屋，半独立屋及镇屋有120万栋，约占57%，而公寓有84万套，约占39%。
不少新移民在购房时，都会觉得加拿大的公寓与国内的高层住宅商品房相近，认为购买公寓会比购买独立屋更为了解更有信心。然而实际上，加拿大公寓与我们熟悉的国内的高层住宅商品房，有着众多的差异。
首先，加拿大的公寓与国内高层住宅的一个明显不同，就是其相对高昂的管理费。
公寓楼的英文名是Condominium，简称Condo。Condominium是物业所有权的一种法律形式，指公寓楼内的业主各自独立拥有其所购买的物业单元Unit，同时又按比例共同负担该物业所共同拥有的公共区域。Condo可以是中/高层住宅公寓楼，也可以是中低层的商业物业如办公楼或标准的工业园单位等。一般人们口中谈论的Condo主要指居住用途的中/高层住宅公寓楼。
每一个公寓楼单元都有它自己独立的物业权的，与独立屋等其它低层住宅是完全相同的，也就是说业主可以拿这个物业权到政府部门登记，把它拿到银行抵押贷款，拿到市场上自由出售或转让等。
因为每一个公寓楼单元都有其附属的公共区域部分，Condo的业主不但要负担他所拥有物业单元的所有的直接费用，还要按比例负担该单元所在大楼公共区域的所有的间接费用，即管理费，会按比例分摊到每一个单元业主的头上，由业主支付给大楼管理公司用于所指定的用途。
直接费用主要包括地税，保险费，本单元所使用的水电天然气和电视电话宽带等通讯费用，单元内部的维修、翻新和保洁等等；而管理费主要包括有：
公寓大楼的市政府公共服务如垃圾清运等的收费
公寓大楼外墙、公共区域和整体机电设备系统的保险
公寓公共区域的水电天然气费用
大楼公共区域如门厅、楼道、前后花园和康乐设施的保养和维护
大楼公共设备如冷热风系统和电梯等的保养和维护
公寓所聘请专业管理人员的工资福利
公寓未来大型资本更新项目如屋顶、电梯等的储备基金等等。
多伦多公寓的管理费比其它加拿大城市的都更高。从以下2015年的平均统计数据来看，市场上大部分的公寓每月需负担的管理费接近6毛每平方英尺，而一些新建的高级公寓也普遍在7毛5每平方英尺左右。也就是说，大部分公寓业主都需要每月支付350～800加元的管理费。需要注意的是，如果公寓单元还附带着车位或者储物间Locker的话，实际上每月也是有管理费成本的。
公寓管理费的高低，主要受公寓的品质定位及其附属康乐设施，公寓的面积，楼龄的新旧，管理维护水平等因素影响。一些公寓可能会包括或部分包括单元内的水电天然气费用。同时管理费的高低也极大程度影响了公寓的售价，因而限制了公寓的升值幅度。此外，管理费是强制分摊在物业上的，不能拖欠，否则会连带利息登记在物业产权上，影响公寓的出售价格。
其次，公寓一般有标准装修，交房后可马上拎包入住非常方便。
加拿大的公寓在建成之后都会有开发商提供不同档次的标准装修，没有毛坯房，部分单元的业主可能会额外付出数万加元向开发商购买升级的内部装修和电器，重新粉刷墙壁或者另外聘请公司重新设计装修。公寓没有内部的水电线路走线图，重新装修可能需向管理公司申请并接受审查。
公寓售价包括了单元内所有的电器设备，包括冰箱，电炉，烤箱，洗碗机，抽油烟机/微波炉，洗衣机/干衣机，灯光设备和暖炉空调设备，不同定位不同年代的公寓，其配备的内部装修和电器档次往往差别很大。段落前的图片为新式公寓现代风格的厨房，冰箱等电器与橱柜一体化，并有隐藏式的抽油烟机；下图为10余年楼龄公寓的传统风格厨房，厨房电器不锈钢面板为主，取代上世纪的黑白灰颜色。出于安全考虑，公寓均不采用明火炉灶。
第三，加拿大公寓主要针对小户家庭，其户型设计与国内有区别。
北美家庭一般是以居住低层房屋为主，公寓面积比较小，主要在40~80平方米，一般适合年轻人，新婚家庭或老年人居住。市场上以1房，1房1Den户型居多，即使是2房的户型面积也不大，而3房以上的公寓很少且目标买家也少，同样价格性价比和舒适程度不如近郊的联排镇屋，出售相对困难。
下图户型为多伦多一栋新式公寓的2房户型的实景俯览图，1个大厅，2个房间，1个洗手间和阳台。
近年来由于单元面积变小而且流行敞开式的设计，公寓单元内的公共生活空间相对老式公寓更为窄小，往往将开放式的厨房，餐厅和客厅整合在一起。很多公寓的电炉上方都是以微波炉为主，仅支持少量的排气而并没有抽油烟机，因此油烟清理和火警误报对很多亚洲移民家庭是很大的困扰。
不同于老式公寓的传统窗户，新式公寓的客厅及房间采光以玻璃墙为主，部分户型内部就不可避免有大柱子出现。
部分新式公寓为了避免空间局促的感觉，卧室会以推拉门替代传统门。
受面积限制，洗衣机和干衣机都是叠在一起关在橱柜内，晚上9点后往往就不能使用了，否则会被邻居投诉。
公寓的房间一般都有入墙式衣橱间，而Den则是一个可以作为书房，储物间甚至小卧室用的空间，面积比标准卧室小，仅能放下一张单人床，开放式或者有推拉门，不一定有窗户。
很多公寓单元在地下室停车场内会附带有储物间，一般用于储藏杂物以保持公寓单元狭小空间内的整洁：
此外，与国内的高层住宅相比，还有其它差异：
加拿大公寓以平方英尺计算面积，销售一般不提每平方英尺单价，而只提销售总价。
一般提及的公寓面积为套内建筑面积，并无公摊面积。
国内阳台面积的一半是计入建筑面积的，而加拿大公寓阳台不计算在面积内。
建筑外立面统一风格，不能改造。阳台需保持整洁，不允许晾晒衣物。
最后总结一下公寓的优点和缺点：
主要优点
通常价格要比独立屋和半独立屋低，由于公寓楼宽广的价格范围，可作为首次置业人士的选择，待积累资金后再以小换大。
处于繁华便利位置，生活与交通方便。
一般都有公用的康乐设施如游泳池、网球场和健身房等，业主足不出户即可享受这些设施。
一些公寓还有会议室，阅读工作室，家庭影院，派对厨房及餐厅，烧烤炉和访客住宿等设施可以举行聚会，娱乐亲友。
公寓有保安设施、监控设施，住户会有专用钥匙进出，因此安全性一般会高于独立或半独立屋。
管理公司负责夏天剪草，冬天铲雪，打理花园等户外维护工作。
阳台外可能会有心旷神怡，令人赞叹的风景。
公寓作为出租物业，容易打理，省心省力。
主要缺点
公寓升值潜力不如独立屋，高额管理费导致物业持有成本高，大大影响投资回报。
居住空间相对狭小压抑，家庭成员之间容易产生相互干扰。
常常会受到大楼管理问题及其它住户的影响，如漏水，火警误报，安全巡视等。
住户会受到物业管理公司附例的诸多限制，如限制出租，限制养宠物，限制开聚会的时间和地点，限制访客逗留等等。
公寓的隔音较差，非常容易听到邻居争吵声音和午夜激情。
公共空间和密闭电梯容易引起公共卫生，特别是传染病防疫问题
密集的居住环境令到住户必须小心谨慎，避免引起邻居关于气味或噪音等方面的投诉。
住户中可能以租户较多，邻里关系需巧妙处理，不同文化背景和生活习惯引起的误会和冲突容易产生。
生活略有不便，比如街道的噪音，被周边建筑一览无余的隐私，来自中央空调干燥的空气等。
公共设施费用按固定比例分摊，既使不使用公共设施也需支付一些怨枉钱。
购买公寓的手续比独立屋复杂，需审慎检阅公寓的Status Certificate，可能需要律师提供专业意见。
正如文章开头所述，购买公寓需结合生活方式的需求和投资目标进行选择，对多伦多公寓感兴趣的买家可联系与我联系，深入探讨一下适合您的具体方案。
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