在 2023 年表现不佳之后，REITs 今年能反弹吗？
Middlefield总裁概述了房地产投资者重新评估遭受重创的子行业今年的情况
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作者：David Kitai
房地产投资信托基金 （REIT） 在 2023 年经历了艰难的一年，至少从宏观角度来看是这样。由于大流行后充满活力的加拿大和美国经济使投资者对某些子行业持谨慎态度，这些房地产资产陷入困境。这个故事在写字楼行业最为明显，也是最嘈杂的。关于办公室空置率以及远程和混合工作的持续存在的说法拖累了办公室业绩。与此同时，利率上升促使投资者远离房地产投资信托基金（REITs）等支付收入的房地产投资，以寻求GIC和固定收益的更高收益率。
然而，随着投资者开始坚定2024年的降息前景，美国国债收益率开始下降，这些趋势在10月底左右发生了变化。Middlefield总裁兼首席执行官Dean Orrico表示，今年的前景可能更加乐观。Orrico强调了预期未来降息的积极影响，我们已经在固定收益中看到的收入收益率下降，以及写字楼REITs以外的许多子行业的真正积极利好因素，这些都是今年表现更好的原因。
“随着我们进入2024年，我们的观点是利率已经趋于稳定，并可能走得更低。这取决于你的个人观点，但你今年会看到降息，你会看到少则两次，多则五六次。它可能介于两者之间，“Orrico 说。“随着曲线的短端下降至少50个基点，甚至可能高达150个基点，长期趋势至少保持平稳，并可能走低，当你进入2024年时，前景肯定会好得多。”
今年到目前为止，预测 2024 年经济放缓和降息的说法已经遇到了一些颠簸。值得注意的是，美国CPI数据比预期的要热一些，加拿大的就业数据和工资增长也高于预期。然而，Orrico指出，投资者在很大程度上对这些指标不屑一顾，并坚持认为最糟糕的通胀已经过去。Orrico指出，收益率并没有因为这些指标而大幅上升。由于这些收益率保持在峰值以下，并随着降息的实现而进一步下降，Orrico认为，随着投资者再次寻求更高收益的收入机会，固定收益中的现金可能会重新转向房地产投资信托基金。
2024年REITs的整体表现很可能取决于REITs子行业面临的机遇和挑战。Orrico表示，写字楼房地产投资信托基金总体上可能仍面临挑战，但在特定资产方面存在一线机会。根据 Orrico 的说法，具有更多设施、更好气流和光线的新办公楼表现相当不错。这些建筑类型的入住率超过90%。
办公空间面临的挑战是那些已有数十年历史、缺乏附近设施的建筑物，以及空气质量和自然光获取问题。奥里科说，这些建筑要么被重新利用，要么被翻新，要么变成更高价值的用途，如住房。然而，Orrico指出，房地产开发固有的缓慢性质使这些转变是渐进的。与此同时，我们可能仍会看到写字楼子行业受到挑战。
虽然写字楼房地产可能会拖累，但工业房地产一直是投资者的领头羊。特别是在大多伦多地区，我们看到了北美增长最快的工业房地产市场之一。过去十年的租金从每平方英尺5美元上涨到20美元以上。Orrico预计未来租金增长将趋于平稳，但他认为工业房地产的盈利仍将大幅增长。
鉴于目前加拿大住房短缺的规模，出租公寓也是一个有吸引力的机会。确实缺乏新的供应，尤其是在利率上升推迟开发项目的情况下。与此同时，加拿大的移民率大幅提高，并且没有显示出有意义的放缓迹象。租金正在被推高，公寓房地产投资信托基金是受益者。
在大流行期间苦苦挣扎但现在显示出更具吸引力的利好因素的两个领域是零售和老年住房。以杂货店为主的零售业，主要是购物中心和广场，是Orrico特别感兴趣的。他指出，这些广场继续表现良好，尤其是在发展明显放缓的情况下。老年住房也提供了非常有吸引力的顺风，因为管理人员正在摆脱与大流行相关的成本，并继续从加拿大人口老龄化中获取需求。
虽然这些策略在加拿大房地产投资信托基金中并不适用，但Orrico在美国的数据中心和手机信号塔房地产投资信托基金中看到了机会。他说，Middlefield管理的投资组合试图平衡这些美国策略和加拿大房地产投资信托基金的一些敞口，Orrico称之为“高信念”，每个投资组合关注30-35个名字。
当顾问们关注客户在2024年的收入策略和房地产敞口时，Orrico认为他们应该密切关注REITs的潜力，并补充并非所有REITs都是平等的。
“它不是同质的。办公室里发生的事情与零售业的情况大不相同，与老年公寓的情况大不相同，与工业领域的情况大不相同，“Orrico说。“你需要从多元化的角度来看待它，你需要多元化，你需要主动管理。”
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